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原島税理士事務所
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不動産

不動産会社の経営には様々な税金があります。その中でも消費税を軽く見ていませんか?消費税の調査が厳しくなってきた今、御社は大丈夫ですか?土地建物の一括譲渡の場合の区分は大丈夫ですか?

ご参考までに計算例を載せてみました。

 

土地と建物の区分計算

消費税の調査が厳しくなった昨今、一括売買時に建物価格を抑えたいという心理が働き、建物価格を低くする場合が多々見られます。中には、建物価格20万円などと到底考えられない価格をつけているところが見受けられます。建物価格が20万円とは人が住める状況にはとてもないあばら家としか考えられません。当然、消費税の調査対象になることは必然であります。

 

区分計算方法

一口に時価といっても、算定方法は、さまざまであり、会計学上も未だに結論づいていないのが現状です。そこで税法では、土地建物の区分方法として次の4つがあります。

  1. 土地の時価を算定し、残額を建物価格とする方法
    土地については、路線価を算定し、その価格を0.8で割り戻した価格 が、公示価格に近い金額であるため、それを時価とする方法

  2. 建物価格を算定し、残額を土地の価格とする方法
    建物価格は再調達原価から減価償却額を控除した残額を価格とする方法

  3. 両者を出して比例按分する方法
    1. 2. の2者を按分する方法

  4. 不動産鑑定士による簡易鑑定
具体例
上記のような適正な方法にて評価額が計算されていない場合

上記の具体例の場合で、
建物価格を100万円、土地を2,900万円で評価していた2年後に
消費税の税務調査が入り、土地建物の区分が問題となったとする。
当時の算出消費税は、100万円×5%=5万円


しかし実際は…
本税:¥562,500−¥50,000=¥512,500
延滞税:¥512,500×14.6%×2年=¥149,600(端数切捨て)
加算税:¥512,500×15%=¥76,800(端数切捨て)

上記金額の合算額 ¥738,900が修正申告時に支払う額になります


御社は大丈夫ですか??

感覚で適当に区分していませんか?

例えば、建物が6で土地が4などは、かつての所得税における住宅取得控除用の土地建物の簡易区分計算方式であり、他での使用は認められておりません。

上記の5番のような、仕入時に全額建物価額で計算し、売却時には全額を土地価額で計算し、申告した場合は、控除すべき消費税額を過大に計上し、支払うべき消費税額を過少に申告することから脱税行為にあたります

この様に、根拠を持たずに計算していると、ますます厳しくなる消費税の調査に耐えられません。物件数が増えれば、消費税額も増大します。今からでも遅くはありません。一度見直しをしてみませんか?

 

 

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不動産の分割等においても他の税理士に断られた方、また不動産業を営まれていて税金で相談出来る相手が欲しいとお考えの方、是非一度ご相談ください。

 

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